建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，租賃市場(chǎng)如何發(fā)力？促進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度加快建立，從租房品質(zhì)、長(zhǎng)租服務(wù)、市場(chǎng)規(guī)范等方面加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)中尋找新的增長(zhǎng)空間，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步探索住房租賃REITs模式等，正成為探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要方向。
租購(gòu)模式正在發(fā)生變化
近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)體系和制度建設(shè)明顯加快，租房市場(chǎng)迎來(lái)諸多可喜變化。
據(jù)貝殼研究院租賃分析師黃卉觀察總結(jié)，從市場(chǎng)交易端來(lái)看，租客的議價(jià)能力提升，成交周期拉長(zhǎng)、降價(jià)成交占比持續(xù)擴(kuò)大；從市場(chǎng)需求端來(lái)看，“95后”“00后”逐步成為租賃市場(chǎng)主力，對(duì)品質(zhì)服務(wù)的需求提升，家庭型租客對(duì)于機(jī)構(gòu)化、分散式大戶型產(chǎn)品需求增強(qiáng)；從市場(chǎng)供給端來(lái)看，保障性租賃住房、租賃機(jī)構(gòu)房源快速增加、分批入市，多地鼓勵(lì)業(yè)主將閑置房屋出租；從租賃機(jī)構(gòu)端看，隨著監(jiān)管政策不斷細(xì)化，租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)逐漸規(guī)范，市場(chǎng)亂象得到有效遏制，機(jī)構(gòu)化經(jīng)營(yíng)模式趨于成型。
“重購(gòu)買(mǎi)，輕租賃”的傳統(tǒng)觀念正在逐步被打破?！啊赓?gòu)并舉、先租后買(mǎi)’的住房消費(fèi)模式正在形成?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，以廣東省為例，本地住房租賃市場(chǎng)較為活躍，該省城鎮(zhèn)家庭戶中居住在各類(lèi)租賃住房的比例約為50%，近年來(lái)這一比例有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)，租賃市場(chǎng)日趨活躍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年，廣東省租賃住房1800萬(wàn)套（間）以上，其中，廣州、深圳、佛山實(shí)際租賃住房規(guī)模已超過(guò)自住的商品住房規(guī)模。
“近年來(lái)，租賃需求在增加的同時(shí)，短租需求不斷演化為長(zhǎng)租需求，這其中既有新進(jìn)入城市的新市民和年輕人，也有長(zhǎng)期打工、長(zhǎng)期租賃的農(nóng)民工及家庭，還有從租房到買(mǎi)房轉(zhuǎn)換周期較長(zhǎng)的長(zhǎng)租者，租賃人群、租賃模式趨于多元化?！崩钣罴伪硎荆谥槿浅鞘姓{(diào)研發(fā)現(xiàn)，年輕人、新市民租賃需求開(kāi)始穩(wěn)定，并逐漸接受長(zhǎng)期租房。
黃卉表示，“先租后買(mǎi)”正成為租客居住選擇的重要路徑?！半S著近幾年住房租賃市場(chǎng)不斷出清、市場(chǎng)監(jiān)管力度提升、機(jī)構(gòu)化品質(zhì)服務(wù)增加、租賃房源供給多元化，租客對(duì)于租房的意愿度顯著提升。”
數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)租房家庭戶占比約為21.1%，較德國(guó)、美國(guó)等租賃市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的國(guó)家仍有差距。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模有望逐步擴(kuò)大，核心一二線城市租房人口比例仍有可能進(jìn)一步提高，城市住房租賃需求將迎來(lái)新的增長(zhǎng)空間。
保租房供給不斷加大
當(dāng)前，市場(chǎng)上的租賃住房主要以私人出租房為主，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃供需錯(cuò)配等現(xiàn)象存在。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房保障體系中的政府補(bǔ)位作用不容忽視。當(dāng)前，我國(guó)正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
保障性租賃住房已成為未來(lái)解決大城市住房難題的著力點(diǎn)。專(zhuān)家介紹，與此前公租房等保障性住房相比，保障性租賃住房有幾個(gè)明顯的政策特點(diǎn)。
首先，公租房主要保障對(duì)象是城鎮(zhèn)住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問(wèn)題。“保障性租賃住房堅(jiān)持小戶型、低租金。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房的傳統(tǒng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，都不會(huì)成為保障性租賃住房的限制。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，比如，剛畢業(yè)工作的大學(xué)生可能不符合公租房的收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，但住房存在困難就可能成為保障性租賃住房的保障對(duì)象。
其次，公租房主要是由政府投資建設(shè)或發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，而保障性租賃住房要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，鼓勵(lì)多方參與，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給?！氨Ｕ闲宰赓U住房的供給主體可以是政府，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體。土地來(lái)源渠道也更多樣化。”徐躍進(jìn)說(shuō)。
最后，對(duì)保障性租賃住房的政策支持力度明顯強(qiáng)于之前各類(lèi)保障性住房。尤其在金融領(lǐng)域，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。“2021年國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)文，首次將保障性租賃住房項(xiàng)目納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍，2022年首批4只保障性租賃住房REITs成功獲批上市，打通了長(zhǎng)租市場(chǎng)的‘融投管退’閉環(huán)運(yùn)作模式。”黃卉說(shuō)。
根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保租房870萬(wàn)套，其中人口凈流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集保租房650萬(wàn)套。2021年至2022年，全國(guó)已籌集建設(shè)保租房約360萬(wàn)套，“十四五”目標(biāo)完成率約40%。
住建部在年初工作會(huì)議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套（間）?！翱梢?jiàn)今年保障性住房的建設(shè)規(guī)模將保持在較高水平，這一方面有利于改善住房困難家庭的居住環(huán)境，促進(jìn)住房公平，另一方面也有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行?！毙燔S進(jìn)表示。
長(zhǎng)租房形態(tài)持續(xù)豐富
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)已初具規(guī)模?！笆奈濉逼陂g，保租房等租賃住房供應(yīng)將維持在較高水平，租賃住房的品質(zhì)也將逐步提升。在住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院連續(xù)監(jiān)測(cè)的16個(gè)熱點(diǎn)城市中，絕大部分城市在2022年的平均出租率均達(dá)到90%以上，租住生活方式初步形成。這些都與保障性租賃住房的長(zhǎng)足發(fā)展密不可分。
“政策的不斷完善使得具有中國(guó)特色的住房租賃發(fā)展模式正在形成，即以品質(zhì)供給為基石，由‘金融推力’‘多元主體’兩輪驅(qū)動(dòng)?！弊》孔赓U產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然告訴記者，尤其是保障性租賃住房公募REITs機(jī)制的完善，為行業(yè)參與者提供了一條清晰的發(fā)展路徑。由于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)多層級(jí)、廣規(guī)模的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)主體也呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。多元化的經(jīng)營(yíng)主體有助于在不同的城市，有針對(duì)性提供適配當(dāng)?shù)匦枨蟮漠a(chǎn)品。
從供給端的多元參與度來(lái)看，近年來(lái)，地產(chǎn)系、中介系、金融系等各類(lèi)企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)的積極性明顯提升，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線逐漸豐富，住房租賃市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)品品質(zhì)得到明顯改善。在保租房支持政策推動(dòng)下，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓企業(yè)也積極參與到保租房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)中來(lái)。
據(jù)了解，萬(wàn)科從2015年開(kāi)始探索長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，2016年將全國(guó)的青年長(zhǎng)租公寓品牌統(tǒng)一為“泊寓”，目前在33個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓21.5萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)16.7萬(wàn)間，累計(jì)服務(wù)超60萬(wàn)人；2016年，龍湖集團(tuán)推出集中式長(zhǎng)租公寓品牌龍湖冠寓，截至2022年末，冠寓在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間，管理規(guī)模超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)服務(wù)近50萬(wàn)人；此外，華潤(rùn)有巢已有1.1萬(wàn)間房源納入保障性租賃住房，瓴寓國(guó)際有1萬(wàn)套開(kāi)業(yè)房源計(jì)劃申請(qǐng)納入保障性租賃住房體系。
據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，截至2023年一季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有21%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比上漲了5個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模合計(jì)為170322套（間）。
針對(duì)不同群體，構(gòu)建多層次的租賃住房產(chǎn)品體系，才能更好滿足新市民、青年人等不同群體的租住需求。以泊寓為例，在武漢的漢寓都市共有6棟樓、1416套房，戶型除開(kāi)間外，還涵蓋共216套“家庭式公寓”，由武漢城建集團(tuán)和萬(wàn)科泊寓聯(lián)合運(yùn)營(yíng)。
“青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類(lèi)以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會(huì)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房行列。中高端公寓面向的客群具有較強(qiáng)的支付能力，租金水平高、項(xiàng)目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，基本以市場(chǎng)化運(yùn)作為主?！壁w然表示，未來(lái)可以進(jìn)一步釋放租房人群的消費(fèi)潛能，形成“租住+投資”“租住+消費(fèi)”的多元場(chǎng)景。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民、青年人的居住需求可通過(guò)租賃市場(chǎng)得到解決，購(gòu)房不再是“急不可待的事”，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)中“剛性”購(gòu)房需求的釋放節(jié)奏或?qū)⒎啪?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)更趨平穩(wěn)，“租購(gòu)并舉”的住房市場(chǎng)有望真正實(shí)現(xiàn)。 （中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李方）